Спонсор Новостной Колонки
Добрый день, я Илона Тросман, риэлтор и ипотечный брокер.
Сегодняшний выпуск посвящен тенденциям на рынке финансирования и недвижимости на конец июля-начало августа 2022 года.
За последние недели, после очередного поднятия базовой ставки центробанком, ипотечные кредиты стоят около 5% с фиксированным процентом и около 3 с небольшим процентов с плавающим процентом, на пять лет.
Чем знаменательно это повышение? Прежде всего, оно впервые за довольно длительное время повлияло на квалификационный процент по которому рассчитывается квалификация покупателя на покупку недвижимости.
Квалификация покупателя – ваша способность оплачивать потенциальный долг – рассчитывается по двум коэффициентам. Первый коэффициент учитывает ваши доходы относительно расходов на содержание жилья. Под последним понимаются все расходы, включая выплату ссуды, школьные и муниципальные налоги, сборы кондо и так далее.
Допустим, если сегодня ваш банковский процент 4.69% на 5 лет, то ставка по которой вы квалифицируетесь, составит около 6.69%.
С точки зрения заимодателя, вы должны быть способны обслуживать ваш ипотечный кредит с таким процентом.
Соответственно, стоимость недвижимости, на которую вы можете претендовать, становится ниже.
Второй коэффициент учитывает все то же самое, плюс все задолженности по кредитным линиям, кредитным карточкам, финансированию или лизингу автомобиля.
Здесь есть нюанс. Если у вас есть достаточно наличных денег и ваш первый коэффициент работает, а по второму вы не проходите, нужно просто покрыть часть долгов, заплатить меньший первоначальный взнос при покупке недвижимости.
Вы будете квалифицированы в случае, когда проходите по обоим показателям.
Что нужно знать покупателю на новом рынке? Во-первых, если вы были квалифицированы какое-то время назад, то вам лучше обратиться к вашему финансисту и посмотреть, о какой квалификации сегодня идёт речь. Вполне возможно, что сумма которая была указана, уменьшилась.
Нужно предусмотреть еще одну тенденцию: так как ваша покупательная способность на рынке снизилась, уменьшился и сегмент людей, которые могут позволить себе покупку в определенной ценовой категории.
В таком случае, покупателям нужно готовиться не к аукционам за покупку, а вполне возможно, к торговле.
За последние два с половиной-три года, мы вообще забыли о стратегии торговли, которой пользовались агенты. Торговаться нужно, но здесь очень важно соблюдать баланс между здравым смыслом и желанием торговаться просто потому, что очень часто увлекаясь торговлей, мы можем потерять сделку. И это может произойти только потому что нам хочется еще опустить цену, а продавец уже на дальнейшее снижение не готов. Крайне важно всегда находиться в правильном балансе.
На эту тему в профессиональной среде ходит шутка, что агенты, которые пришли на рынок в последние несколько лет, вообще не знают, что такое торговля. Они привыкли участвовать в аукционах и повышать цену, а сейчас речь, возможно, пойдет об обратной тенденции.
Итак, во-первых, проверьте свою квалификацию как покупателя.
Во-вторых, тщательно рассматривайте и анализируйте происходящее на рынке. Когда мы решаем, какую цену можно предложить за дом, используем понятие оценки. Сравниваем подобное с подобным. Попросту говоря, берутся цены на похожие дома, которые были заплачены за последние несколько месяцев и на их основе выводится средняя арифметическая того.
Здесь совершенно точно стоит учесть, что сделки, совершенные зимой и весной вряд ли будут релевантны для сегодняшнего рынка, так как проводились при другой базовой ставке.
Сегодня нам нужен более правильный, более адекватный анализ цен в том секторе, в котором вы хотите купить, и более глубоко разработанная стратегия торговли.
Происходящие сегодня на рынке не должно заставить покупателя сложить руки и сказать: «Все, я ничего не могу купить». Огромное количество людей оказались вместе с вами ровно в такой же ситуации, соответственно, рынок должен отреагировать коррекцией цен.
Если вы продавец, то здесь также нужен правильный анализ происходящего с вашим агентом. Я бы не торопилась делать выводы, я бы просто ждала и смотрела, что мне предлагают и анализировала.
Почему поднимается банковская ставка? В условиях растущей инфляции правительство считает это одним из способов борьбы с ней. Одна из составляющих инфляционного процесса – цены на рынке недвижимости, поэтому эти изменения, безусловно, коснутся и этой сферы.
Всем успешных покупок, успешных продаж!
Обращайтесь за помощью в финансировании недвижимости, а также ее выборе, покупке и продаже.
Илона Тросман
Ипотечный брокер
Брокер по недвижимости
514.582-3315
