ПОКУПАЮЩИМ ЖИЛЬЕ ВПЕРВЫЕ. MICHAEL BASIN

ПОКУПАЮЩИМ ЖИЛЬЕ ВПЕРВЫЕ


Борис Кригер:
– У нас в студии Михаил Басин, специалист по недвижимости, и сегодня мы поговорим о советах first-time buyers – тем, кто покупает жильё впервые.
Михаил Басин:
– Добрый день. Людям, покупающим недвижимость впервые я, конечно, посоветую обратиться к специалистам.
– Много ли людей сейчас покупают дома, не пользуясь услугами специалистов?
– К сожалению, да, что подтверждает пословицу «скупой платит дважды». В настоящее время у людей очень много информации. Особенно молодое поколение, не достигшее тридцати лет, полагается на информацию из Интернета.
– Сейчас и Вы есть в Интернете, нашу передачу смотрят именно там.
– Я не говорю, что все люди должны обращаться именно ко мне. Они должны искать специалиста, общение с которым будет комфортным, и быть верными ему. Важно то, что ошибки, совершаемые при первой покупке, в дальнейшем очень тяжело исправить. First-time buyers – это не только люди, окончившие университет и приобретающие свою первую квартиру или дом. Это и люди, приехавшие с семьёй и детьми, имевшие аналогичный опыт в другой стране (предположим, иммигранты из России, Израиля). Покупатели совершают ошибки, которые через какое-то время оказываются очень дорогостоящими. Например, жильё было приобретено по низкой цене в районе, где плохие школы. Недвижимость имеет пониженную стоимость не потому, что добрые люди отдают квартиру дешевле. Нет, цена низкая по какой-то конкретной причине: плохие соседи, плохие школы. Жить в таком месте небезопасно. Людям кажется, что они сэкономили, приобретя такое жильё. На самом деле они потеряли время и средства.
– Давайте говорить так. Наверное, для среднестатистического жителя в реальной жизни нет большой разницы, что выплачивать: ипотечный кредит или арендную плату за снятое жильё? Это примерно одно и то же, или нет?
– Сегодня арендная плата очень поднялась. Так, в настоящий момент стоимость месяца аренды квартиры с одной спальней в центре города составляет $1600 без учёта стоянки для автомобилей. Если говорить о более приемлемом районе, то таунхаус с тремя спальнями обойдётся минимум в $2200 в месяц. К тому же съёмщик должен оплачивать расход воды сверх нормативов, что создаёт дополнительные затраты, как и некоторые другие моменты. Таким образом, съёмщик будет платить порядка $2500 за такое жильё. Если у человека имеется минимальная сумма первоначального взноса и есть возможность выплачивать ежемесячный кредит на полтысячи больше требуемого, то появляется вариант приобрести небольшой таунхаус в ценовой категории до $800 000.
– Давайте представим, что я планирую впервые купить дом. Я обратился к Вам за советом, у меня собрана сумма в $40 000. Как вариант, я могу продолжить жить в съёмной квартире, где меня всё устраивает, и инвестировать эту сумму, чтобы в будущем появилась возможность приобрести такую недвижимость, которая действительно мне понравится. Или же Вы посоветуете мне сделать покупку сейчас и жить в собственном доме или квартире? Не лучше ли разделять эти вещи, рассматривать прямую покупку жилья отдельно от инвестиций в недвижимость для получения быстрой прибыли? Ведь, как Вы правильно сказали на прошлой передаче, к жилью, в которое планируется делать финансовые вложения, покупатель предъявляет гораздо меньше личных требований. Инвестора будет интересовать только законность данной деятельности и стабильный доход от неё. Если же человек живёт в доме, который не устраивает его и членов семьи – например, жене не нравится местный магазин, а сыну – двор, то начинаются проблемы, добавляются другие факторы.
Советуете ли Вы разделять эти нужды и капитал на них; или будет лучше, если first-time buyers приобретут собственную недвижимость с учётом имеющихся средств, несмотря на то, что ещё не могут позволить себе жильё, которое по-настоящему хотели бы?
– Хороший вопрос. Скажу так: всё это очень индивидуально. Многих людей я отговариваю от покупки в настоящий момент, так как их доход ещё недостаточный, адекватная сумма первоначального взноса не накоплена, и моргидж станет для них буквально петлёй на шее.
Однако есть категория граждан, которые хорошо устроились, живут в квартирах, и у них имеется достаточный семейный доход, оба супруга работают. Они могли бы позволить себе жить в гораздо лучших условиях, просто многие не задумываются об этом. Люди не рассматривают дом как инструмент накопления финансов, как актив, о чём, как правило, жалеют в дальнейшем. Тем не менее переубедить таких людей невозможно. Это называется analysis to paralysis, аналитический паралич, когда у людей отсутствует стремление анализировать ситуацию. Я видел таких граждан: они по 15 лет живут в арендованных квартирах. Я не преувеличиваю, говоря, что их доход составляет более $100 000. Но они всё ждут, что рынок недвижимости упадёт, хотя все жильцы, въехавшие в соседние квартиры позже, уже давно приобрели собственное жильё.
– Да, понимаю. Скажите, с чего следует начинать? У семейной пары возникло такое желание. Сначала им нужно обратиться в банк и узнать, на что они могут рассчитывать, прежде чем отправляться к риэлторам и ездить с ним по домам, которые семья не в состоянии приобрести?
– Ни в коем случае я не советую идти в банк. Потому что на сегодняшний момент банки очень ужесточили требования.
– Если клиенты сообщат Вам, сколько они зарабатывают, сможете ли Вы самостоятельно примерно оценить их потенциал и возможности, на которые они могут рассчитывать?
– Не в рамках этой передачи. Мы можем помочь людям, у которых есть хорошая стабильная работа, но нет первоначального взноса; либо клиентам с наличием down-payment, но плохой кредитной историей и сомнительной работой. Однако если складывается комбинация, когда нет ни работы, ни денег – здесь, как говорится, медицина бессильна.
Тем не менее я не советую обращаться в банк. Я не говорю, что нужно прибегать к обману. Просто работники банка никак не заинтересованы в том, чтобы подсказать клиенту альтернативный выход из ситуации.
– Я погорячился. Когда я сказал о банке, то имел в виду ипотечных брокеров.
– Я советовал бы начать с консультации у специалиста по недвижимости. На данный момент существуют отличные программы – правительство предлагает гражданам, впервые покупающим жильё, кредит в $4000. Дополнительно существует land transfer tax rebate, когда при покупке первого жилья собственник освобождается от уплаты налога на имущество.
– В этом случае составляется специальный акт.
– Совершенно верно. Причём в Торонто в южной части Steeles налог в два раза выше, чем в северной.
– Потому что это разные муниципальные структуры.
– Да, а также потому, что Торонто – очень жадная структура.
– Торонто отдаёт предпочтение богатым гражданам, сделки с которыми, естественно, приносят большую прибыль.
Поскольку мы уже затронули эту тему, хочу сказать следующее. Сейчас стремительно набирают обороты продажи недвижимости в северной части, всё далее и далее к северу. Если бы пять лет назад нам сообщили, что будет происходить в Barrie, мы бы не поверили. Возможно, Вы как специалист по недвижимости поверили бы, а я – нет. Мы застали времена, когда Ньюмаркет был никому не нужен. Некоторые старожилы ещё помнят, как поля начинались сразу за Steeles, к северу. Как далеко может зайти это победное движение на север? Стоит ли увлекаться этими районами, бороться за отдельные дома в Barrie, увеличивая время поездок? Что Вы думаете об этом?
– Я советую своим клиентам в пятницу в 4 часа сесть на машину и поехать в Barrie. После этого желание приобрести там жильё отпадает. Туда хорошо отправляться в воскресенье в 10 часов утра.
– Надо сказать, что в этом районе и нет особых вариантов, которые можно было бы предложить клиентам. Местное управление не было готово к такому буму: не ведётся строительство никаких крупных объектов, нет больших зданий, масштабных районов. Если сравнить Barrie с тем же Ньюмаркетом, то там нет явно привлекательных предложений.
– Я продавал недвижимость в Barrie, и клиенты остались довольны.
– Неужели эта тенденция будет развиваться и далее? Неужели и Aurelia будет переживать бум?
– В общем-то, Innisfill уже активно застраивается.
– Иннисфил же находится южнее Barrie.
– Да, он южнее, но в некоторой степени он уже недалеко от Barrie. И цены на недвижимость там довольно высокие.
– А что произошло? Автомобили не стали ездить быстрее, ограничения скорости не снизились, но люди вдруг решили так далеко уезжать.
– На то есть разные причины. Одному человеку нужно ездить на работу в Торонто, а другому пора выходить на пенсию. Barrie – прекрасный город.
– Retirement лучше делать в Маскоке.
– Недвижимость в Маскоке дорогая, в отличие от Barrie.
– Я живу в Маскоке.
– Как говорят в Канаде, would to be rich.
– У меня там приют для нищих.
– Неплохо. Я смотрел «Наша Russia», вспомнил оттуда рублёвских бомжей.
Итак, шутки шутками, но если человек действительно желает жить в Barrie, то в настоящий момент там можно приобрести недвижимость за относительно низкую цену.
– Какова ситуация на территориях, расположенных восточнее и западнее, правее и левее?
– Существует такое понятие, как splash effect. Изучение предыдущих периодов спада показывает, что продажа недвижимости в Barrie также была в стадии роста. Как это работает? Если кинуть камень в воду, он вызывает на поверхности волны, круги – это и есть эффект всплеска. Представим условно, что место падения камня, центр действия – это Торонто, и круги от него дошли до Barrie. Если оправдаются прогнозы аналитиков, то на рынке недвижимости начнётся коррекция. Возможно, многие коллеги сейчас на меня обидятся, но я всё же рискну сделать свой прогноз. Анализируя предыдущий спад 90-ых годов, я полагаю, что продать жильё в Barrie будет чрезвычайно сложно. Если в Торонто цена скорректируется, и рынок вновь упадёт, то спрос на жильё всё равно сохранится. Но если этот пик спроса каким-либо образом снизится (не могу сказать однозначно, произойдёт это или нет), то, по опыту предыдущих рецессий, первыми пострадают окраины, до которых сейчас доходят волны спроса. Этот фактор я бы обязательно учитывал.
Безусловно, если вы приобрели дом по цене $500 000, и позже она снизилась на $50 000, это не такие большие деньги.
– Однако если ваш капитал составляли эти самые $50 000, то это будет очень обидно.
– Да, Вы точно подметили. Это необходимо учитывать. Конечно, всё идёт хорошо, когда рынок растёт, и спрос на недвижимость в Barrie повышается. Но если начнётся откат рынка, то в первую очередь изменения коснутся именно отдалённых от центра действия районов.
– Сделаем вывод. Лучше семь раз всё обсудить, чем один раз броситься с головой в омут, не обдумав свои действия. Увлечься делом легко, но, как гласит пословица, лучше семь раз отмерить и один раз отрезать. Обязательно нужно поговорить со специалистами. Михаил, сколько лет Вы уже занимаетесь рынком недвижимости?
– Не так давно, шестой год. Но вообще в Канаде я работаю с 91-ого года.
– Чем Вы занимались до этого?
– Различными видами бизнес-деятельности с переменным успехом. Например, я предоставлял услуги такси пассажирам в аэропорту.
– Чем Вас привлёк рынок недвижимости?
– Мне нравится, что за всё пребывания в этой сфере я встретил больше миллионеров, чем когда бы то ни было.
– Даже когда Вы возили их на лимузинах?
– Там не заметно, миллионер человек или нет. А здесь всё ясно, когда он купил дом, а через 5 лет приумножил свой капитал и стал миллионером.
– Спасибо, Михаил. Надеюсь, на следующих встречах мы обсудим многие вопросы рынка недвижимости Большого Торонто. Спасибо.
– Спасибо, Борис, очень приятно.

MICHAEL BASIN
СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ТОРОНТО
(647) 298-7095
michaelbasin.ca@gmail.com

MICHAEL BASIN СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ТОРОНТО (647) 298-7095 michaelbasin.ca@gmail.com
YOUTUBE.COM