OKSANA DULIN PARALEGAL

РАЗРЕШЕНИЕ КОНФЛИКТОВ МЕЖДУ СЪЕМЩИКАМИ И ХОЗЯЕВАМИ

OKSANA DULIN
PARALEGAL

– У нас в студии Оксана Дулина, paralegal. Сегодня мы поговорим об отношениях между landlord и tenant, между теми, кто сдаёт жильё и теми, кто его снимает.
Оксана, что Вы можете сказать об этих отношениях и как нужно решать подобные конфликты?
Оксана Дулина:
– Отношения между этими лицами могут быть разными, хорошими и не очень. Естественно, в любой области легче решить конфликт на начальной стадии, не дожидаясь, пока ситуация зайдёт слишком далеко. Проще всего эти конфликты предотвратить.
Один из способов снизить частоту проблемных ситуаций – выбор правильного квартиросъёмщика в ваше жильё. В настоящее время многие люди приобретают дома для инвестирования и сдают их. Собственники часто забывают, что вся эта деятельность – часть бизнеса, и входят в эту сферу, не ознакомившись с законами, своими правами и обязанностями. Из-за этого часто случаются конфликты. Бывает, что арендодатель не знает, что он делает. Если съёмщик перестаёт вносить оплату, хозяин заявляет: «У меня есть контракт, жилец обязан мне заплатить. Если он не сделает этого, я имею право въехать в квартиру, выгнать жильца, сменить замки и так далее». К сожалению, в Канаде, в частности, в Онтарио, отношения между собственниками и квартиросъёмщиками регулируются законом Ontario «The Residential Tenancies Act». В нём прописано, что, несмотря на наличие контракта, квартиросъёмщики весьма защищены законодательно. Наличие контракта вовсе не означает, что в случае, если жилец перестал вносить плату, арендодатель может просто взять и выставить его на улицу. Существует определённый порядок проведения процедуры, которому необходимо следовать.
– Нужно быть очень осторожными. В Торонто есть профессиональные неплательщики, которые очень хитро используют вышеуказанный факт. Так, хорошо зная свои права, они вселяются в квартиру. При этом прекрасно знают, что в случае прекращения с их стороны платежей хозяину потребуется 3-4 месяца (и даже более), чтобы выселить жильцов. И мошенники таким образом в течение года меняют 3-4 места жительства, а платят в лучшем случае только взносы за первый и последний месяц срока аренды. И за эти средства они ухитряются прожить в квартире 5 месяцев вместо 2-ух оплаченных.
Почему не существует организации, источника, по аналогии с бюро кредитных историй, где таких нарушителей фиксировали бы, вносили в чёрный список?
– Такой список существует, но в Онтарио он не совсем легален. Например, у нас имеется такой список, ведь нам уже известны съёмщики, с которыми мы имели дело. И мы делимся этими данными с коллегами. Но не существует закона, согласно которому можно зайти на некий сайт и проверить квартиросъёмщика. Такие сайты не совсем легальны, что, на мой взгляд, несколько нечестно.
Что касается неплательщиков, то они действительно существуют. Разработаны определённые схемы обмана, которыми они пользуются, и некоторые из схем нам известны. Если интересно, могу рассказать об одной из них.
– Да, пожалуйста.
– Расскажу о первой схеме, которой они чаще всего пользуются. Здесь стоит отметить, что закон гласит: собственник жилья несёт ответственность за обслуживание своего имущества, то есть он должен содержать дом или квартиру в порядке. Даже если съёмщик заранее предупреждён о некоторых неисправностях и согласен с этим, производить текущий ремонт должен именно хозяин.
Поэтому одна из схем, которыми пользуются профессиональные съёмщики, такова. Они въезжают в какой-либо блок, осматривают его, подтверждают, что их всё устраивает. Затем обращают внимание на имеющиеся неисправности и проблемы и предлагают снизить стоимость аренды – например, не $1000 в месяц, а $800. Взамен обещают устранить неисправности самостоятельно. Хозяин, как правило, соглашается на эти условия и снижает цену. Затем съёмщик вносит ренту за первый и последний месяц, а в дальнейшем неожиданно перестаёт платить. Собственник идёт выяснять с ним отношения, возмущается. На что неплательщик заявляет: «Посмотрите, сколько у Вас поломок. Сначала устраните их и приведите жильё в порядок, а потом я заплачу».
Собственники не знают, что при подаче иска в суд Landlord and Tenant Board на съёмщика за неуплату ренты, последний может поднять на судебном разбирательстве вопрос о maintenance, поддержании жилья в порядке. Он скажет, что не вносит плату именно потому, что хозяин не выполняет своих обязанностей. Судьи могут посмотреть в качестве доказательств фотографии жилья, где будут видны неисправности, и сделать некоторую скидку на ренту. Съёмщик будет платить уменьшенную сумму до тех пор, пока хозяин не отремонтирует дом.
Получается интересная ситуация. Во-первых, собственник уже уступил съёмщику $200 первоначально потому, что тот обещал починить всё своими силами. И в итоге имеется жилец, который не вносит плату, а проводить ремонт необходимо собственнику за свой счёт. Во-вторых, съёмщик ещё некоторое время проживает в квартире за дважды сниженную цену. Это одна из схем, которая довольно распространена среди профессиональных неплательщиков.
– Как Вы считаете, почему суд Landlord and Tenant Board практически всегда стремится вынести решение в пользу нанимателя, жильца?
– Потому что закон стоит на стороне квартиросъёмщиков. Ранее он назывался «Tenancies Protection Act». Само название говорит о защите съёмщиков, об арендодателях не было сказано ни слова. В настоящий момент название сменилось на «Residential Tenancies Act». Поменяли название, перетасовали разделы, однако по факту значительных изменений не произошло.
– То есть к этому необходимо относиться серьёзно. Порой мне рассказывали совершенно удивительные вещи. Съёмщик не пожелал покинуть жильё после окончания действия договора. Женщина, сдававшая квартиру, во время его отсутствия поменяла замок и вынесла вещи. Жилец подал заявление в суд с требованием компенсации в размере $3000. Самое удивительное, что каким-то непостижимым образом суд обязал женщину выплатить эту сумму.
– Да, на самом деле в этом нет ничего удивительного.
– Она возмущалась, ведь срок действия договора уже истёк.
– Очень интересно смотреть на лица людей, которые считают, что по истечении срока договора съёмщик обязан освободить квартиру. Нет, он не обязан съезжать. Закон поясняет, что истекший договор просто переходит в категорию ежемесячного, и жилец имеет право остаться. Таким образом, должны быть представлены причины для выселения съёмщика. Если арендатор захотел съехать, он предоставляет хозяину 60-ти-дневное уведомление и сообщает, что не будет продлевать контракт и уедет. Съёмщик не обязан объяснять причины своего решения.
С другой стороны, если вы хотите выселить жильца из своей квартиры, то обязаны в суде предоставить весомые причины. Вы не имеете право выгнать нанимателя только потому, что закончился срок действия договора. Так не бывает.
– Люди, сдающие жильё или только планирующие этим заниматься, обязательно должны ознакомиться с действующими правилами. Оксана, наверняка вы помогаете составлять договор на аренду?
– Да, мы помогаем составлять арендное соглашение. Отмечу ещё один важный момент, который люди часто игнорируют. Предоставление жилья в аренду – это прежде всего бизнес. И инвесторы, входящие в эту деятельность, должны досконально изучить свои права и обязанности, от «а» до «я». Обратитесь за консультацией к paralegal, юристам, практикующим в этой области. Вас предупредят о возможных подводных камнях: что стоит делать, а что нет. В каждом конкретном случае вам подскажут, какие необходимо составить уведомления, за какой срок и так далее. Все эти детали очень важно знать человеку, желающему заработать на сдаче жилья в аренду. Если вы не знаете закона, то с большой долей вероятности вы будете упускать прибыль. На сегодняшний момент все съёмщики очень умные и продвинутые, знают свои права. И нет причины, по которой арендодатель может не знать правил. Повторюсь, знание закона – очень важная сторона дела.
– Большое спасибо, Оксана.
– Спасибо Вам.

ОКСАНА ДУЛИНА
OKSANA DULIN
PARALEGAL
67 ALEXDON RD. UNIT A
NORTH YORK, M3J 2B5
Tel. 647-308-7744
Fax 647 689 2943
odulin@excellex.com