MICHAEL BASIN

МАЛОБЮДЖЕТНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

MICHAEL BASIN
(647) 298.7095
michaelbasin.ca@gmail.com

Борис Кригер:
– У нас в студии Михаил Басин, специалист по недвижимости.
Сегодняшнюю передачу мы посвятим малобюджетным инвестициям в недвижимость. В прошлых беседах мы называли серьёзные суммы – $1 000 000 и выше. Далеко не все люди могут получить такие моргиджи.
Что может сделать человек, который хочет заниматься инвестированием в недвижимость, но обладает ограниченными финансовыми ресурсами?
– Очень хороший вопрос. Действительно, в какой-то мере мы помогаем с деньгами и с так называемым flipping rapport, перепродажей. Наверное, многие видели передачу «Property Brothers» и «Flip or Flop». Это достаточно интересная тема даже для людей с весьма небольшим бюджетом. Они имеют возможность за короткий период времени получить прибыль. Предположим, если планируется приобрести квартиру за $400 000, необходимо иметь некий down-payment (первоначальный взнос) на её покупку в желательном размере 20% от стоимости (в крайнем случае – 10%). Также необходимы средства на ремонт. Допустим, у вас имеется 10% от суммы для первоначального взноса и $50 000 на ремонт – то есть всего порядка $100 000. Тогда в течение 2-3 месяцев на вложенных $100 000 можно заработать от $20 000 до $60 000 – как повезёт, потому что рынок движется в определённом ценовом диапазоне.
– Разве эта сумма не перекроется вознаграждением риэлтору?
– Нет, названная сумма, как говорят в России, будет «в сухом остатке», то есть является чистой прибылью: уже учтены средства, затраченные на оплату риэлторских услуг, на погашение ипотечного кредита и процентов по нему. Я специально называю очень демократичные цены, чтобы не возникало никаких претензий.
За последний проданный с моей помощью проект клиент заработал за 6 недель $60 000. Сейчас очень многие занимаются подобным инвестированием, поэтому существует огромная конкуренция и купить место за правильную, выгодную цену не так просто. Цены на большие квартиры, condo apartments, очень сильно повысились. Так, ещё летом можно было купить квартиру за $400-420 000; сегодня за такое же место продавцы просят $500 000.
– Здесь не имеет место сдача квартир в аренду? Покупатели приобретают жильё, ремонтируют и сразу выставляют на продажу, избегая проблем, которые могли бы возникнуть при сдаче квартиры (например, порча имущества после ремонта)?
– Совершенно верно. Данный вид инвестиций рассчитан на людей, которые стремятся заработать быстро. Если покупатели планируют просто сдавать квартиру, достаточно сделать небольшой косметический ремонт, уложиться буквально в $5000-7000 и сразу выставить объявление о сдаче. Однако если произведён капитальный ремонт стоимостью $40 000, то данная квартира идёт на продажу.
– Но ведь не каждый ремонт повышает конечную стоимость. Я слышал, например, что строительство бассейна, наоборот, может создать проблемы при продаже.
– Совершенно верно, однако мы немного отвлеклись. Мы говорили о кондоминиумах, а сейчас переключились на дома.
– Здесь ещё играют роль вкусовые предпочтения. Можно провести такой ремонт, что квартиру никто не купит.
– Да, это большая проблема среди наших клиентов, когда они пытаются сделать renovation в своём индивидуальном вкусе.
– У нас это называется «креативчик».
– Да, люди креативны, и с этим я постоянно борюсь по мере своих сил. Я предоставляю своего дизайнера и сотрудников, которые займутся ремонтом. Причём мы не зарабатываем ни на дизайнерах, ни на реставраторах.
– Вы также оказываете услуги по home-staging, предпродажной подготовке жилья?
– Конкретно я этим не занимаюсь, но другие сотрудники делают это. В сферу моей компетенции входит иное. Клиент покупает квартиру, мы забираем ключи, заранее обговорив сроки, за которые будут проведены все необходимые работы. Мы гарантируем фиксированную цену за эти услуги. Стоимость расходных материалов, конечно, может варьироваться. Если рабочие не укладываются в обговорённые сроки, начисляются штрафные санкции, penalty.
За много лет опыта мы научились выбирать подрядчиков и сотрудничаем только с теми организациями, которые не подводят нас.
– Скажите, какие районы считаются надёжными, а в каких лучше не приобретать жильё?
– Это интересный вопрос, он требует неоднозначного ответа. Однажды Уэйна Гретцки спросили: «В чём секрет Вашей столь хорошей игры в хоккей? С виду ничем не отличаетесь от других, такая же скорость. Почему Вы – величайший хоккеист, а остальные не могут достичь таких вершин?». Он ответил: «Я пытаюсь находиться там, где будет шайба».
Так и в сфере недвижимости, очень важно понять, где будет находиться следующая «шайба». Если мы купили в районе, где люди уже приобретали квартиры, то цена окажется очень высокой, у нас не будет площади, на которой можно было бы заработать. Мы всегда ищем альтернативные варианты, чтобы клиент получил наибольшую прибыль.
– Однако существуют районы с плохой репутацией.
– Да, они есть, но вы покупаете квартиры не для того, чтобы жить в них, а чтобы заработать. Поэтому зарабатывают и на жилье в плохих районах. Необходимо чётко разделять цели, чтобы не возникло эмоций во время принятия бизнес-решений.
Таким образом, заработать можно в любых местах застройки. Более того, на продаже жилья в плохих районах иногда можно заработать больше, чем в престижных.
– Полностью с Вами согласен.
– Да, вы купили дешевле и продали дешевле, но разница между покупкой и продажей оказывается значительной в соотношении с вложенной суммой денег. Поэтому я не советую людям, которые планируют жить в квартире, делать долгосрочные инвестиции в жильё в плохих районах. Однако если речь идёт о стратегических инвестициях, имеет смысл рассматривать все варианты.
– Очень интересно. Большое Вам спасибо. Мы обсудим другие формы инвестиций в недвижимость в следующих наших передачах.

MICHAEL BASIN
СПЕЦИАЛИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ТОРОНТО
(647) 298-7095
michaelbasin.ca@gmail.com